[施政報告2021] 房屋及發展策略重點 北部都會區短期內會暴升? | 文章 – 滙豐機滙

【樓巿蔣門人】
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上星期,政府推出了最新的施政報告。不少朋友問我對這一份施政報告的意見,收集了一些最主要的問題,今天就在這篇文章內, 集中回答一下吧。

先說說我對這次施政報告的大致感覺吧! 最最直接的觀感就是:很偉大,很大氣,但也很超前,超前得...... 像是在說香港未來十數年的發展方針, 在喊口號的感覺, 但卻不是一份施政報告。 

施政報告的重點是甚麼? 為甚麼要每年推出? 其中最重要的部份是, 那是香港的每年發展的大網。 所以應該包括我們今年會怎樣發展的細節, 而不是說一些十年後才能達成的事情。 

首先整合一下《施政報告2021》中有關房屋及土地政策的重點: 

推展《北部都會區發展策略》

  • 發展面積達300平方公里的都會區,範圍涵括天水圍、元朗、粉嶺、上水、洪水橋、文錦渡及古洞北等地,並覆蓋7個跨境陸路口岸
  • 目前北部都會區預計能提供約35萬個住宅單位;可開拓約600公頃的住宅及產業用地,預計可提供16.5萬至18.6萬個住宅單位;連同現有的住宅單位,北部都會區發展完成後,總住宅單位數目可達90.5萬至92.6萬個,可容納250萬人口 

增加土地供應

  • 加快馬料水的近岸及約220公頃土地的龍鼓灘(包括重新規劃屯門西)填海計劃
  • 檢視坡道較高和距離已建設地區較遠的「綠化地帶」,以物色具潛力可發展土地
  • 修訂《新界條例》,釋放新界祖堂地
  • 延伸「標準金額」補地價模式至新界土地

增加房屋供應

  • 未來10年有350公頃土地,提供33萬個公營房屋單位,並在可行範圍內提前落成後5年期(2027-28至2031-32年度)的公營房屋項目
  • 未來10年準備約170公頃土地,提供約10萬個私營房屋單位
  • 審視並精簡城市規劃、環境影響評估等土地發展流程
  • 重建西環邨及馬頭圍邨
  • 推動大坑西邨重建,提供超過3300個住宅單位,增加超過1倍
  • 降低強拍門檻,加快舊樓重建流程
  • 預計2031-32年後的下一個10至15年的房屋供應可達56.5萬至68.6萬個單位 

新鐵路規劃

  • 興建新的東鐵線科學園/白石角車站,並增設社區配套
  • 連接洪水橋╱厦村至深圳前海的港深西部鐵路
  • 向北伸延正在規劃的北環線,經落馬洲河套地區的港深創新及科技園接入深圳新皇崗口岸;再由古洞站向東伸延,接駁羅湖、文錦渡及香園圍一帶,再南下經打鼓嶺、皇后山至粉嶺
  • 東鐵線伸延至深圳羅湖,並在深圳設立「一地兩檢」口岸,於羅湖站及上水站之間增設一個非過境鐵路服務的新鐵路站
  • 研究興建尖鼻咀至白泥自動捷運系統的可行性

 2021 施展報告重點: 北部都會區明眼人都能看出這份施政報告的重點是“北部都會區”......我只希望...... 不會是另一個“明日大嶼”計劃, 說出來時很美好, 很吸引, 結果呢? 就是不了了之囉, 今日的大嶼, 其實與昨日, 並沒有甚麼分別, 估計短期內的“明日”, 也不會有甚麼分別。

但當然, 要發展這個面績有差不多300平方公里的「北部都會區」, 應該會比發展大嶼山容易很多, 至少在地理上, 便有其天然的優勢。 不管是各種配套還是交通建設, 都能快速很多, 相對來說, 便會實際很多。

例如雙城三圈中的西部鐵路項目會把洪水橋、前海這兩個人口比較密集的地點串連起來, 是比較可行, 而且挺快就能收獲到經濟效果的。 至於其他的...... 例如北環線伸延到白泥這些的成效和成功率, 我則有點懷疑了。

事實上, 我覺得在北部發展起來後, 明日大嶼的計劃, 便應該會慢慢的......退出舞台, 然後被人遺忘吧。 

也許有朋友會問, 我是做房地產的, 為甚麼不先把那35萬個住宅單位講一下?

唔...... 因為很簡單, 這次的施政報告內......完全沒有提及這35萬個住宅單位可以在甚麼時候落成、推出。

兩年內能推出 35 萬個住宅單位和十年內推出35萬個住宅單位, 完全是兩回事...... 所以真的很難評論。 根本完全資料不足呀......

反而在施政報告中提及到, 區內的職位數目, 能由 11.6 萬個增加至65萬個, 能稍稍看到政府的方針, 應該是會加強中國內地的人材、公司的輸入。 老實說, 北區本來的公司數目並不多, 而要一些基地在港九的公司搬過去北區, 也不實際, 所以很有可能是來自中國的公司和人材在北區工作了。

好吧, 說完了很重要的北部都會區, 就說一下我對政府這次施政報告對房地產價格的影響吧!

簡單點來說, 個人認為短期內是不太可能會下調了, 因為施政報告中很明顯的指出了, 未來五年內, 建屋量完全遠不到目標, 甚至可以說與目標距離愈來愈遠。 在供不應求的情況下, 樓價下調的條件便又被削弱了。

缺乏實際行動而且另一個不能忽視的要數是, 這次的施政報告中並沒有提及未來數年內, 政府會如何尋找土地, 以增加房屋供應量。 房屋及土地發展是長遠的事, 不是今年找到地, 明年便有房屋落成。

例如梁振英時代的房屋供應下跌, 其實是因為曾蔭權年代的土地及房屋發展減慢而引致的, 這次施政報告中提及的“土地及房屋供應遠較五年前為多”, 說的其實不是林鄭月娥的政績, 反而是梁振英的政績。

相反應該屬於她的工作的部份, 卻為其訂立了一些超長遠的目標, 例如 2029 年才入伙, 十年後有持續土地供應。 當時她也應該不在這個位置上了, 卻為甚麼成了這次的重點? 她兩年前的土地大辯論, 成效怎樣? 為甚麼沒有著墨?

 總結以上就是我作為樓巿蔣門人, 對這次施政報告的看法, 整體上, 就是一份非常避重就輕的施政報告。 再簡單點來說, 就只是在喊口號呢! 

YiHong Jiang
YiHong Jiang
Lucy Jiang 樓市蔣門人
Lucy Jiang 樓市蔣門人