自己買樓好過幫人供樓? | 文章 – 滙豐機滙

買樓常識 -》 相信不少人都會聽過朋輩說:「自己買樓梗係好過幫人供樓,供樓就好似入錢落豬仔錢罌當幫自己儲錢,租樓就等於幫人地入錢落人地既豬仔錢罌。」然而在我們有足夠能力買樓的時侯(儲夠首期同時通過入息壓力測試),是否自己買樓就永遠好過租樓(幫人供樓)呢?

財務  ·    ·  4 mins read

買樓常識 -》 相信不少人都會聽過朋輩說:「自己買樓梗係好過幫人供樓,供樓就好似入錢落豬仔錢罌當幫自己儲錢,租樓就等於幫人地入錢落人地既豬仔錢罌。」

當然,在我們初踏入社會又沒有靠父幹的本錢,要解決住宿問題又未儲夠首期,這時侯只能租借別人的物業,替別人供樓,同時積累首期資金。然而在我們有足夠能力買樓的時侯(儲夠首期同時通過入息壓力測試),是否自己買樓就永遠好過租樓(幫人供樓)呢?

買樓常識:置業是投資;住宿是開支

首先我們要了解,置業從來都是其中一種投資的選擇,而投資的選擇除了購買物業之外還包括股票、期權、債券等等選擇。雖然我們確實可以享用屬於我們的物業(自用住宅)而不能夠”享用”這些投資工具,但切忌混淆置業與住宿的本質。

不論你現正住在自置的物業、租住物業,我們佔據空間這行為本身並不會產生任何經濟價值,我們亦要為佔用空間資源而付出代價,正如我們租住酒店,租金就是代價,它的本質是一種開支。

只有物業升值時買樓才好過幫人供樓

假設大家已將「置業」與「住宿」分割開來,並了解置業是種投資,便明白投資是應該要買入具升值潛力的資產,而不是單純買「生活回憶、享受體驗」,後者以租樓亦能達到相同效果。不理價錢升跌,有買錯無放過的精神,在升市時的確有用,然而當物業跌市在即還硬要買入磚頭,便只會令身家縮水,拖慢達致財務自由的道路。

買樓好過租樓/幫人供樓的時侯,就是當1) 借貸利率呈下跌走勢 2) 租值呈上升走勢。 符合這兩點的情況下,物業市場回報率便有增長的支持點,物業投資相對其他投資工具便更加吸引,令樓價能夠上揚。如果沒有對上述兩個走勢有所掌握而祈求買完樓便會升的話,可以講是自欺欺人。大家都知道,樓市並不會只升不跌,幫人供樓,有時侯是幫自己避開物業虧蝕風險。

租樓零成本?

當大家儲夠首期、入息亦能通過壓力測試的時侯,首期這筆作為投資的資金,便有所謂機會成本,英文的解釋為 Highest Value Option Forgone (您所放棄的最高價值選擇)。對於不同人的投資風格、際遇、資本籌碼的不同,會有不同的機會成本。然而我們仍可以從一般大眾都能入場投資、而且最安全的投資工具,去比較目前買樓與租樓的機會成本。這裡我們以匯豐港元定期存款為例:

假設以$800萬的單位:

買樓成本:
首期 x 2.45% (投資定期存款所得之利息的機會成本)
按揭 x 2.25-2.5% (樓宇按揭利率)
即樓價的 2.25-2.5%

租樓成本:
樓價的 2.5%

作為有能力買樓的準業主,假設我們沒有選擇買樓而租樓,其實兩者成本已經大致相同,租樓並沒有額外的成本開支,可謂零成本!亦即是說,業主大致上沒有從物業投資所得的租金上賺到任何利潤。有人或者會認為按揭當中包含供本金和供利息,當中本金部份實際回歸到自己的荷包,而租金則是完全的開支,但是買樓還需支付經紀佣金、律師費、物業稅項、裝修成本、維修費用、房屋空置等等開支,這些費用加起來已經比租樓成本高。如果看樓市會下跌、買樓與租樓的成本相若前題下,租樓絕對是明智之選。

當然,如果本身並沒有買樓的能力,便沒有租樓的機會成本。所以努力搵錢賺取首筆投資資本,還是非常重要。

總結:

呼應全文,自己買樓好過幫人供樓是當投資者看好物業後市有潛力升值。最壞的入市時機是物業有向下行的趨勢,做業主負擔又比租客高,甚至連最安全的投資選擇還要比置業的回報率高,那做租客反而比做業主更好了。

當然,買樓的前題,首先是我們要有能力賺到或儲到一筆首期,否則連入場門檻都不到,我們的選擇就只能夠一直「幫人供樓」。然而,假設我們有能力累積首期而準備置業的話,「幫人供樓」聽上去很笨,但有時侯除笨有精。我們「幫人供樓」,說穿了就是對沖樓價下跌的風險,待樓價下跌到重拾升軌再去持有資產,累積財富。

Felix Fan
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