环球央行放水,香港市民心仪砖头 购买物业自住、放租的考虑因素 │ 展群税务 CK TAX | 文章 – 汇丰机汇

随着各地致力研發疫苗,全球经济环境又会有另一番景象,以上的情况未必长期维持。假设未来楼价因通货膨胀上升,买家购入物业作投资用途应该如何计算淨回报?

财务  ·    ·  3 mins read

受疫情影响下,2020年投资者经历了风高浪急的一年。年初美国股票市场多次触發熔断机制,环球股市、债市价格闪崩令不少做了槓杆投资(以股票或债券抵押借入资金获得额外购买力)的投资者难于短时间内补仓,最后投资者手上持有的股票、债券被迫斩仓。实体经济和金融市场情绪负面,各地央行加快印纸钞,以保资产价格不会进一步下跌。

香港银行借贷利率亦跟随美国息率不断下调,配合2019年底放宽按揭成数的措施,令香港市民重投砖头市场。1,000万楼价以下的物业有大量自用业主承接买盘,放租的物业投资者亦考虑是否加码,以期望政府进一步放宽按揭措施。

随着各地致力研發疫苗,全球经济环境又会有另一番景象,以上的情况未必长期维持。假设未来楼价因通货膨胀上升,买家购入物业作投资用途应该如何计算淨回报?

购买物业前的税务考虑

由2012年10月起生效且新增的「买家印花税」,徵收对象为非香港永久性居民,并以公司名义购入物业。「买家印花税」是按物业交易的代价款额或物业市值〔以较高者为准〕,以 15 % 的税率计算 。

由2016年11月起生效的「从价印花税」第1标准税率分为第1部及第2部税率。

「从价印花税」第1标准税率第1部税率  (俗称「双倍印花税」) 划一为物业售价或价值〔以较高者为准〕的15%。

除非获豁免或另有规定,任何于2016年11月以后购买住宅物业的买卖协议,均须以15 % 缴纳「双倍印花税」。购买非住宅物业 ,则根据「从价印花税」第1标准税率第2部税率徵税。

「从价印花税」第2标准税率 (未有辣招前的旧税率) 只适用于首次置业(或交易时未持有其他住宅物业)的香港永久性居民。

计算出租或出售物业的淨回报

计算租金淨回报时,除了需要考虑管理费、差饷、维修费用等支出外,业主亦需要每年向税务局申报租金收入。全权拥有的业主需要在个别人士报税表(BIR60)申报;联权或分权拥有的业主则须在物业税报税表(BIR57或BIR58)申报。公司持有出租物业则在利得税报税表(BIR51 / BIR52 / BIR54)申报。

在特定时间内出售物业,需要缴纳额外印花税,税率按卖方转让前持有物业的不同持有期计算税率计算(10%至20%)。

虽然香港没有资本增值税,但税务局有机会向短炒物业的投资者徵收利得税。税务局会考虑「营商标记 」(badges of trade) 法则,判断该物业买卖是否有营商意图。如果税务局认为物业买卖属于短线投机则会徵收利得税;若认为是资本增值,则无须徵收利得税。

违规不申报有什么后果

根据《税务条例》第5条,业主需要为香港境内的出租物业缴纳物业税。若果业主出租物业后没有依法申报,税务局有可能透过其他途径得知,例如租约打釐印(租约在税务局打釐印后才有法律效力)、租客在个人报税表申报住所租值在其入息、有人向税务局告密等等。

若果业主没有主动申报,根据《税务条例》第80(2)条,未有把应课税事项通知税务局,可被罚10,000元及少徵收税款三倍的罚款。倘若税务局认为业主是蓄意逃税,例如在报税表中漏报任何应填报的款项或使用欺骗等手段逃税,税务局根据《税务条例》第82(1)条对业主提出检控:可被罚50,000元,少徵收税款3倍的罚款,以及监禁3年。

税务调查

倘若纳税人收到税务局的信件,注意档案号码是否以4A、4B、4C开首。若不幸言中,请尽快与税务专家联络,因为税务局认为纳税人漏报过去几年的收入,正式开file,秤身家了。  

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