需要大額資金周轉或擴充 可考慮物業按揭貸款 (附銀行及財務公司比較) | 文章 – 滙豐機滙

目前銀行及財務公司均有提供不同的按揭套現,有大額資金需要時,可以考慮將自己的商舖或寫字樓抵押,應付資金需求。

財務  ·    ·  4 mins read

需要大額資金周轉或擴充 可考慮物業按揭貸款 (附銀行及財務公司比較)

買賣物業時需要用到按揭貸款作分期供款,當面對資金周轉困難,同樣可利用持有的物業作按揭套現解決資金問題,而工商物業按揭套現是持有物業的老闆們融資的一個方法。雖然要以物業作抵押,但利率比無抵押貸款低,貸款額大兼還款期靈活,因此除資金周轉外亦被視為擴張業務的貸款方式之一。目前銀行及財務公司均有提供不同的按揭套現,有大額資金需要時,可以考慮將自己的商舖或寫字樓抵押,應付資金需求。

由銀行提供的工商物業按揭套現

按揭第一時間就會想到各大銀行。除了物業買賣的相關按揭之外,銀行所承造的工商按揭貸款主要是一按套現及加按套現。一按套現是將已經買下的工商物業抵押套現,由於從來沒有抵押過物業,這種方法可獲得的資金較多,利率及還款方式亦較為靈活。

至於加按套現是將已有按揭在身的工商物業再抵押進行貸款,通常是在同一間銀行進行,不過加按的成數有限,但因為不涉及另外一份按揭,因此利率仍可維持在合理水平。不過,銀行審批按揭較為嚴謹,過程或需一段時間,期間銀行更有可能要親自視察物業情況。

不少銀行例如滙豐銀行、渣打銀行等,都特別設有為中小企而設的工商物業抵押貸款,以供現有的中小企客戶獲取成本較低的融資,通常利率較好及還款較靈活,更有機會附帶其他優惠,若想較方便地申請按揭,中小企不妨考慮找一直光顧的銀行按揭套現,享受「熟客」的一條龍服務。

由財務機構提供的按揭套現

在港提供按揭的財務機構亦有不少,有小部分的財務公司會提供一按及加按套現的服務,但利率的競爭力大多不及銀行,因此大多財務公司均主要承造二按貸款。

二按的概念是以有按揭在身的物業,另外再申請一份按揭,由於被原有按揭的限制較加按少,所以按揭成數一般會較高,但理論上違約風險會較大,所以利率是由財務公司自訂,並會較銀行承造的按揭更高,只是審批的過程較簡單,時間亦較短,可以快速獲得資金周轉。有些財務公司甚至會承造三按、四按等按揭,但已屬十分罕見。

應如何選擇以哪種按揭方式套現?

在比較各項工商物業按揭套現的成本及利息開支前,應該考慮自己的需要,特別是還款能力,若本身有按揭在身,加按及二按等於重新申請另一份按揭開始供款。

向銀行申請加按,同樣要通過壓力測試,如果原有按揭供到一半或剛開始供款,銀行考慮到加倍的供款負擔,以及申請人的職業、年齡的還款能力,或會不批出按揭,又或提高加按的利率縮短還款年期。當然,如果物業升值的話加按的壓力就相對減低。

至於向財務公司申請二按就更須小心,雖然貸款額大批核快,有些更不需要抵押樓契,但因為等同申請第二份按揭,即使財務公司可承造高成數,利率同時會高於銀行一大截,即使有急切的資金需要,亦都要慎重考慮是否進行二按套現。

不過,業務擴充或看到投資機會,需要到大額現金時,加按甚至二按都是取得大量流動資金的套現方法之一,如果供款負擔能力足夠,就可以一試增加企業的投資回報,但要考慮清楚自己投資的回報率,是否高於按揭利率。

衡量過自己的還款能力之後,就要比較一下不同機構提供的按揭種類、按揭成數(即貸款額)等,下表將會作比較。

工商物業貸款比較:銀行VS財務機構

一些銀行及財務機構的按揭套現條款都會和住宅物業看齊,不過因為工商物業的按揭成數較低,一般而言貸款額較低,利率亦會較高。

如何申請加按、二按貸款?

為工商物業申請加按及二按貸款,與轉按及一按的貸款申請程序大同小異,在衡量需要及比較完各大銀行的按揭利率、還款期、貸款額等之後,就要準備所需文件:

  • 買賣合約(新買物業)/按揭還款紀錄(現有按揭物業)
  • 公司財務報表
  • 業主/公司擁有人/擔保人的個人彤務狀況申報表,例如銀行結單
  • 有限公司:個人擔保書及個人資料披露同意書
  • 業務擁有人身分證
  • 公司營業地址證明
  • 商業登記
  • 樓契(如需要)

之後就要為工商物業尋找銀行估價,並進行壓力測試。要留意,工商物業估不足價的情況時有發生,並且會直接影響按揭貸款額。不過部分提供二按的財務公司會一併為物業進行估價,手續上較簡便。完成估價後,需要找律師進行手續,然後簽按揭合約,部分或需要簽契,之後現金就可以到手。

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