需要大额资金周转或扩充 可考虑物业按揭贷款 (附银行及财务公司比较) | 文章 – 汇丰机汇

目前银行及财务公司都有提供不同的按揭套现计划,有大额资金需求时,可以考虑抵押自己的商铺或办公室,应付资金需求。

财务  ·    ·  4 mins read

需要大额资金周转或扩充 可考虑物业按揭贷款 (附银行及财务公司比较)

买卖物业时需要申请按揭贷款作分期供款,当面对资金周转困难,同样可利用持有的物业抵押套现解决资金问题,而工商物业按揭套现是持有物业的老板们其中一个融资方法。虽然要以物业作抵押,但利率比无抵押贷款低,贷款额高而且还款期灵活,因此除了资金周转外,这方法也被视为扩张业务的贷款方式之一。目前银行及财务公司都有提供不同的按揭套现计划,有大额资金需求时,可以考虑抵押自己的商铺或办公室,应付资金需求。

银行提供的工商物业按揭套现

提起按揭,第一时间就会想到各大银行。除了物业买卖的相关按揭外,银行所承造的工商按揭贷款主要是一按套现和加按套现。一按套现是把已经买下的工商物业抵押套现,由于从来没有抵押过物业,这种方法可获得的资金较多,利率及还款方式也较为灵活。

至于加按套现是把已有申请按揭的工商物业再抵押进行贷款,通常是在同一家银行进行,不过加按的贷款成数有限,但因为不涉及另外一份按揭,因此利率仍然可以维持在合理水平。不过,银行审批按揭较为严谨,过程或需要一段时间,期间银行更有可能要亲自视察物业的情况。

不少银行例如汇丰银行、渣打银行等,都特别设有为中小企业而设的工商物业抵押贷款,以供现有的中小企业客户获取成本较低的融资,通常利率较低及还款方式较灵活,更可能附带其他优惠,若想较方便地申请按揭,中小企业不妨考虑相熟银行办理按揭套现,享受「老顾客」的整套服务。

财务机构提供的按揭套现

在香港提供按揭的财务机构也有不少,有小部分的财务公司会提供一按及加按套现服务,但利率的竞争力大多比不上银行,因此大多财务公司都主要承造二按贷款。

二按的概念是以已申请了按揭的物业,另外再申请一份按揭,由于被原有按揭的限制较加按少,所以按揭成数一般会较高,但理论上违约风险会较大,所以利率会是财务公司自定,并且会较银行承造的按揭利率为高。不过 ,财务公司的二按审批过程较简单,时间较短,客户可以快速获得资金周转。有些财务公司甚至会承造三按、四按等按揭,但已属十分罕见。

应如何选择以哪种按揭方式套现?

在比较各项工商物业按揭套现的成本和利息开支前,应该考虑自己的需要,特别是还款能力,若本身已背负按揭,加按及二按便等于是重新申请另一份按揭。

向银行申请加按,同样要通过压力测试,如果原有按揭供款到一半或才刚开始供款,银行考虑到加倍的供款负担,以及申请人的职业、年龄等还款能力,或会拒绝批出按揭,又或提高加按的利率和缩短还款年期。当然,如果物业升值的话,加按的压力就相对减低。

至于向财务公司申请二按就更需小心,虽然贷款额大而且审批快,有些更不需要抵押房契,但因为等同申请第二份按揭,即使财务公司可承造高成数按揭,利率会比银行的高得多,即使有急切的资金需要,都要慎重考虑是否进行二按套现。

不过,业务扩充或看到投资机会,需要大额现金时,加按甚至二按都是取得大量流动资金的套现方法之一,如果有足够的供款负担能力,可以一试以增加企业的投资回报,但要考虑清楚投资的回报率,是否高于按揭利率。

衡量过自己的还款能力以后,就要比较一下不同机构提供的按揭种类、按揭成数(即贷款额)等,下表将会作出比较。

工商物业贷款比较:银行VS财务机构

一些银行和财务机构的按揭套现条款都会跟和住宅物业看齐,不过因为工商物业的按揭成数较低,一般而言贷款额较低,利率会较高。

如何申请加按、二按贷款?

为工商物业申请加按及二按贷款,与转按及一按的贷款申请程序大同小异,在衡量需要和比较完各大银行的按揭利率、还款期、贷款额等之后,就要准备所需的文件:

  • 买卖合约(新买物业)/按揭还款纪录(现有按揭物业)
  • 公司财务报表
  • 业主/公司拥有人/担保人的个人彤财务状况申报表,例如银行结单
  • 有限公司:个人担保书及个人资料披露同意书
  • 业务拥有人身分证
  • 公司营业地址证明
  • 商业登记
  • 房契(如需要)

之后就要为工商物业寻找银行估价,并进行压力测试。要留意,工商物业估价不足的情况时有发生,并且会直接影响按揭贷款额。不过部分提供二按的财务公司会一并为物业进行估价,手续上较简便。完成估价后,需要找律师进行手续,然后签订按揭合约,部分或需要签契,随后现金就可以到账。

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