工商物業按揭成數增 拆解非住宅物業轉按 | 文章 – 滙豐機滙

金管局放寬非住宅物業(包括商舖、寫字樓、工廈等)的按揭成數至最高5成,除了適用於一役非住宅物業買賣外,同時適用於物業轉按。本文將會為各位業主比較轉按與其他物業套現的分別,同時比較提供轉按的銀行或財務機構,以及介紹非住宅物業轉按的程序。

財務  ·    ·  4 mins read

工商物業按揭成數增 拆解非住宅物業轉按

金管局放寬非住宅物業(包括商舖、寫字樓、工廈等)的按揭成數至最高5成,除了適用於一役非住宅物業買賣外,同時適用於物業轉按。如果持有工商物業的公司或個人,轉按是可以用較低成本取得資金套現的其中一個方法,與加按套現或二按不同。本文將會為各位業主比較轉按與其他物業套現的分別,同時比較提供轉按的銀行或財務機構,以及介紹非住宅物業轉按的程序。

甚麼是轉按?轉按的特點

轉按與買賣物業新造按揭不同,是將現有物業的按揭,由現有的銀行轉移至另一間銀行,技術上即將現時銀行的按揭提早清還,再轉向另一間銀行申請承造按揭,在罰息期(即2/3年內提早償還全部按揭所需的罰款及現金回贈,逐年遞減)完結之後,物業便可以自由轉按至另一銀行。

與其他按揭分別

轉按與加按二按不同:

  • 加按是向現有首次承造按揭的銀行或財務機構,將原有物業再次抵押,將還款期再次延長(因為供款)以取得更多資金,幾乎所有銀行及部分財務機構都有承造加按服務,可獲取的資金要視乎多種情況,包括入息、壓力測試等而定。轉按則只是將現有按揭轉移,故不涉及延長還款期。
  • 二按則是在現有的按揭下再申請多一份按揭以獲得更多資金,由於在審查上更方便,但利率會比加按高,因此主要由財務公司提供二按服務;至於銀行二按的審批則會更加嚴格,故不算流行。轉按則由始至終只涉及一份按揭。

成數

由於金管局剛放寬非住宅物業的按揭成數至最高5成,在與之前最多4成按揭相較之下,透過工商物業轉按可以套現更多,獲得更多的流動資金且用途不限。當然,最終亦要視乎工商物業的銀行估價而定。

假設在一般情況下,之前價值2000萬港元的工商物業只可申請4成按揭,只可獲得800萬港元貸款,但在新措施下可以獲得1000萬港元貸款,在同樣的利率及條件下,這個個案就可以憑轉按獲得多200萬港元流動資金。

利率

一般情況下,轉按的利率可以與首次承造按揭的利率看齊,在目前的低息環境下,工商物業最低可以做到實際利率約2.6厘(P按:約P-2.65%,H按:約H+1.7%及2.5%封頂息率)。

年期

工商物業一般的按揭年期只有10-15年,如果轉按的話需留意過了罰息期後轉按供款年期,會否比首次按揭為短,以免增加還款壓力。

回贈

轉按其中一個最重要的好處就是賺回贈。雖然非住宅物業轉按的回贈不及住宅物業,但銀行仍有約0.35%的回贈,如2000萬港元工商物業借盡5成,1000萬港元貸款額可以獲得35,000港元回贈,而尋找按揭轉介的話,亦可額外賺取回贈,因此大額工商物業不妨利用轉按賺取回贈。

非住宅物業轉按程序

1. 先考慮轉按需要

在轉按之前,首先要肯定按揭是否已過罰息期,以免得不償失,要注意,一般銀行罰息期大約2年,但有部分機構的罰息期是3年,轉按前一定要留意。

過了罰息期後,可大約計算轉按的利息及回贈,以及申請轉按的各項開支,可否抵銷及多於轉按前的支出。特別是工商物業的按揭成數及回贈較住宅物業低,未必能在轉按享受到太多甜頭。網上有大量的按揭計算機,可以協助老闆們計算比較。

2.  比較轉按銀行及財務機構

大部分銀行都可接受轉按申請,但審批時間可能會比財務機構長,但利率會根據市場而定,比財務機構合理,轉按時建議先由銀行著手,如無大問題應該都可以成功轉按。如果不清楚轉按的步驟,又或不想做功課自己比較,找按揭轉介幫忙亦是可行做法,兼且可以賺取轉介公司的回贈。

3. 準備所需文件

轉按所需文件與新造按揭一樣,因為是等於重新申請按揭。包括公司工作證明、入息證明,以及原有按揭貸款的證明。如果是經營中的工商物業,應提供目前的租約或商業登記等證明。

4. 銀行估價

申請人需向轉介公司及銀行表明轉按的目的,然後為物業進行估價,並如新造按揭一樣進行壓力測試,以便審批按揭。要留意,工商物業估不足價的情況時有發生,並且會直接影響按揭貸款額。

5. 遞交申請及律師費

申請後,申請人將可以獲得貸款額、利率及還款期的資料文件,但並未完成審批,銀行會根據物業情況審批,有機會會委派測量師進行視察。這時申請人可尋找律師進行轉按手續,一般費用約數千港元,律師會向前按揭機構索取樓契及查冊。

6. 簽契

律師將會聯絡業主進行轉按最後一步——簽訂樓契及按揭合約,之後會將貸款及按揭交予律師,代為轉交業主及原有的按揭機構,轉按手續就會完成。

轉按除了為了賺取回贈及節省利息之外,對工商物業業主而言,是可以獲取低成本資金的一個方法,雖然手續可能會較繁複,資金未必可以很快到手,一般而言轉按需時最少兩、三星期甚至一個多月。不過轉按的業主大多都申請首次按揭,對這些手續並不陌生,如果需要資金周轉但無太急切需要的老闆/工商舖業主們,可以考慮轉按套現。

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