公司名義買樓慳稅?用公司名義買樓利弊及注意事項 | 文章 – 滙豐機滙

香港人最愛磚頭,為了置業可說是扭盡六壬,不論買樓上車抑或換樓投資,都務求在樓價極高的情況下慳盡一分一毫。其中一個特別的買樓方法,就是公司名義買樓,不用個人名義去買。到底「公司名義買樓」是甚麼操作?當中又有何利弊?如果你是個人身份,又值不值得用這種方法?今次文章就和各位一起看看。
財務  ·    ·  4 mins read

甚麼是「以公司名義買樓」?

簡單以言,用公司名義賣樓就即是不以個人身份去買,而是用公司去買。聽起來好簡單,但實際上的操作並非如此。

首先,假如你現在並沒有持有任何物業,即代表你雖要先成立一家公司。而由於在法律上,只有「自然人」或「法人」才可以持有物業,即代表你不能夠成立一家無限公司去買樓,只能成立有限公司(具法人身份)。而有關如何成立有限公司,各位可以去到政府官方網站了解一下:https://www.cr.gov.hk/tc/faq/local-company/incorporation.htm

成立公司之後,你就可以以公司的身份去買物業,當中涉及的印花稅及各項使費相對以個人名義買樓會較平,實際費用多少我們在下文稍後會再詳述。

當公司擁有物業之後,你當然可以直接入住,甚至是不用將物業轉到自己的名下。不過,另一方面,你亦可以選擇將整間公司買下,即是連同物業一起轉移到自己的名下。這種操作,技術上即是變為「購買一家持有物業的公司」,而並非直接購買物業本身。

公司名義買物業有何好處?

既然有人想得出用這個方法買物業,自然是有好處使然。正如文章一開始所說,以公司名義買物業的最終目標在於「慳錢」。到底可以慳到甚麼錢?慳幾多呢?

以公司名義買樓可以慳到的錢主要有兩種。第一種是轉讓股權的交易費用。由於將公司賣出的操作,技術上只是買賣公司股權,當中不涉及買賣樓宇物業,變相當中牽涉的交易費會相對比起直接買賣物業較低,此為第一慳。

而第二慳,也是較重點的項目,就是慳印花稅。如上面所講,這種操作之下的買賣,交易的只是公司股權,而不是直接物業買賣的話,就不必繳付買賣物業所需要的從價印花稅,而只需要繳付股權轉換的印花稅。

假如以一層價值 $800 萬的物業作計算:

一般物業買賣:$800萬 x 3.75%(從價印花稅率)= $30萬
股權轉讓形式*:$800萬 x 0.2% (股份轉讓稅率)= $1.6萬
*假如轉讓股權沒有物業價格以外的任何額外資產需同時作交易

由此可見,以公司名義買樓再作轉讓,當中省下從價印花稅高達 $28.4萬,對不少置業人士來說已經是一個相當大的數目。

公司名義買物業有何壞處?

凡事總有兩面,以公司名義買樓的做法也不例外。上文雖然有提及過用公司名義買樓可以省下一大部分的從價印花稅,但實際上,在香港買樓也有其他類型的印花稅要支付。

首先,在理論上,公司在易手物業後需要繳交利得稅,稅率是公司利潤扣除支出後的17%。舉例說,假如物業在買入時價值 $800 萬,而賣出成交價是 $1,000萬,利得稅則是 $1,000萬 - $800萬 x 17%,即$34萬,相比起繳交個人買賣物業時的 $30萬印花稅更高。

不過,所說的是「理論」,原因在於如果一心想透過開公司而買樓的人,間接是左手交右手的操作,當然不會將物業價格提升。而同時這些公司多半也只是「空殼」,沒有實際業務,沒有營利也沒有支出,就不會牽涉其他額外的利得稅。

然而,有一個稅項則是作為公司買家必要付的,就是買家印花稅(Buyer Stamp Duty)。買家印花稅原本是針對海外買家以及公司客戶的稅項,稅率是物業價格的 15%。以上面的同一個例子換算,$800 萬樓價的物業,買家印花稅就是 $120萬,比起個人的印花稅高出四倍,變相未必有賺,更可能會倒過來蝕底。

公司名義買樓流程

上文講過以公司名義買樓的做法及其好處壞處,接下來就講講整個流程是如何運作。有關如何開有限公司,上文已經有提及,這邊就不作詳細解釋。向公司買樓的流程概述如下:

  1. 找到心水樓盤,向持有的公司表示意向,要注意是購買公司,而非向公司購買物業(假如公司是由自己所開,可以省卻此步)
  2. 簽署股權轉讓合約,當中包括訂金及成交日期等細節,並由律師樓處理
  3. 繳付訂金,並僱用會計師樓核實公司是否有其他債務及資產(同樣,若公司屬自己擁有,此步驟可省卻)
  4. 付款買樓完成交易 

公司名買樓注意事項

特別要注意的是,在這種操作之下,要向銀行申請按揭是有相當的難度,原因在於當中處理的文件及法律問題會比較複雜,所以一般都是由買家先準備足夠資金 full pay,之後再為物業申請貸款。或者,有另一做法是先向銀行申請利率較高的過渡性貸款,在物業成交之後再將貸款轉為按揭。

另外,不是所有買家都會自己開公司自己轉讓公司連物業給自己,如果你是向有營運經驗的企業購入股權連物業的話,也要注意對方可能會知道用公司物業慳稅的操作,從而提升樓價並在其中獲利,導致買家未必一定能夠慳稅。所以,在作出任何物業相關的投資時,必先了解清楚當中涉及的款項,好好計算才不致失預算。

公司名義購入的,有不少是工商物業,有不少老闆特別是Startup,為了慳錢會選擇租舖。想了解租舖的程序及注意事項,可以參考創業租舖程序+10大注意事項(附免費租約範本參考!)

(文章主題照片製作自:CANVA)

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