【工廈創業】租工作室如何避免犯法? 列舉十大考慮重點 | 文章 – 滙豐機滙

不少人創業的第一步都會租個工廈單位,不過租賃工廈一不小心,隨時墮入租工廈陷阱,白白消磨創業起步的雄心壯志,甚至犯法收場。本文會教老闆們如何在租工廈時如何避免觸犯法例,並盤點租工廈時10大考慮重點,讓創業者可以租到好地方,安心起步創業!
創業  ·    ·  6 mins read

【HSBC VisionGo x 胡.說樓市】不少人創業的第一步都會租個工廈單位,既可配合自己工作時間彈性辦工,亦可存放工作所需硬件設備、貨物甚至見客。不過,千萬別輕看租賃工廈的難度,一不小心隨時墮入以下陷阱,白白消磨創業起步的雄心壯志,甚至犯法收場。

留息工廈地契用途: 五大豁免行業

租賃工廈最大的陷阱,就是沒有查清楚工廈地契用途,結果糊裡糊塗地違反地契條款被迫停業。雖然目前大部份工廈地契,普遍訂明只准作「工業及/或倉庫」用途,但政府在2019年推出活化工廈政策,無需申請豁免或繳付任何費用,即可從事以下五類非工業用途,為文化藝術、創意產業及創新科技界大開方便之門:

活化工廈下5類非工業用途
藝術工作室,但不包括教授藝術或其他科目
影音錄製辦公室
設計及媒體製作辦公室
特定創意產業辦公室,只限設計及媒體製作、印刷及出版業、電影公司及與電影業相關行業組織
研究所、設計及發展中心,包括從事創新科技研究和設計的公司 

 從以上可見,租工廈作為拍攝 studio 是獲得豁免更改用途條款的,但目前不少人租賃工廈經營烘培店、派對場地、興趣班之類的工作坊、銷售手工藝品、甚至提供場地予他人作排練用途等等,都不獲豁免。

從事這些行業的租戶,必須經業主先向地政總署申請「地契豁免書」,獲批後亦需要繳付相關費用,否則等同犯法違規經營。一旦被人舉報或被政府派員巡查揭發,地政總署將會向單位業主發警告信,要求在限期內糾正,否則會被「釘契」。

所以,即使業主在放盤時寫明單位可作非工業用途,承租前亦應該要求對方出示有效證明。此外,市面上有部份新型工廈,發展商已經向有關當局申請「特別豁免書個案」,准許土地作商店及服務業等非工業用途,在選擇時不妨貨比三家。

查冊睇則行多步 免墮劏房陷阱

跟住宅市場一樣,工廈亦出現嚴重的劏房或非法改建等問題。一旦東窗事發,輕則阻礙取得業務所需牌照,重則被迫停業,肯定會沉重打擊創業大計。

不想無端犯法,最好自行查冊。承租前先向土地註冊處了解單位有否被「釘契」,有否地政總署或屋宇署,因應單位僭建或非法改建而發出的清拆令。即使無發現「釘契」,最妥善的做法是自己或透過律師翻查屋宇署圖則,比對單位間隔與入則的平面圖有否分別,以免承租後才被地政總署或屋宇署揭發違規改建。

堅持過目原租約 慎防分租騙局

舊式工廈單位普遍較大,分租情況較為普遍。對分租客而言,租賃面積較少,租金負擔自然較輕,分租條款亦往往較為靈活,但一不留神,隨時墮入分租陷阱。

如果工廈單位已經被出租,再由原租客分租予他人,即出現「租上租」的關係。分租客在簽定分租約前,最好堅持要求原租客出示主租約副本。副本上無需顯示原租金(原租客或會拒絕透露),但則必須清晰顯示以下四點:

  1. 租賃年期 - 確保分租租約年期不會較原租約長
  2. 租賃範圍 - 確定分租涵蓋的單位範圍獲得保障
  3. 有否禁止分租條款 - 保證原租客有權分租單位
  4. 業主姓名 - 用作比對物業查冊資料,辨別原租約真偽

工廈變住宅屬犯法 裝修格局勿予人口實

媒體工作者在工廈單位捱夜可謂常態,但若經常在工廈過夜,或會惹來投訴。工廈管理公司有可能介入之餘,政府有關方面亦會不定時突擊巡查。一旦被揭發居住於工廈,即屬犯法違反地契。為免招來不必要嫌疑,工廈的裝修不應近似一般家居,廚房、廁所無謂豪裝,同時應避免設置飯檯、睡床等。

其實工廈有不少貨倉,存放大量雜物外,亦有可能存有危險品或易燃品。由於住宅單位用電量較多,既存貨又住人的工廈火警風險定必大大增加,危險性極高。

帶眼識租工廈筍盤10大考慮重點

除了以上常見的陷阱之外,想在租賃工廈後安枕無憂地創業,睇樓時應該注意以下重點:

  1. 開放時間

    工時不定、捱夜工作,可謂工廈創業人士的典型特徵。工廈若然 24 小時開放,入夜不會關上大閘,將來工作時就能更自由自在了。
  2. 獨立廁所

    工廈單位內如有獨立廁所,肯定較使用公廁或商場廁所方便,衛生程度靠自己打理亦較佳。但要注意,租賃前應該翻查圖則,了解獨立廁所有否入則,如果沒有,可能是因為廁所通風或採光等不符合法例要求,將來有可能出現問題。
  3. 通訊盲點

    現今創業,流動網絡絕對是生意的重點來源。較舊式的工廈或有流動通訊網絡盲點,收不到訊號導致生意失聯隨時可大可小。若果業務性質需要依賴高速光纖固網,例如傳送/上載高清影片,最好在承租前向網絡供應商了解工廈光纖線路的最高網速。
  4. 工廈外觀

    所謂人靠衣裝,對需要接待客人的行業而言,辦公地點是否體面,或會對業務發展前景構成一定影響。市面上舊式工廈與經活化的新型工廈,無論外觀、內部裝潢及相關配套都有很大差別。承租前應該按照業務性質,衡量自己對工廈外觀的要求。
  5. 車位

    若業務性質涉及大量貨物往來,承租前應該了解工廈車位及上落貨模式,租約又是否連帶車位。
  6. 升降機

    要衡量工廈是否方便,升降機數目以及客貨𨋢比例亦不容忽視,從事媒體工作應該選擇較多客𨋢的工廈,同層貨𨋢較多的則較適合從事貨物相關業務。
  7. 噪音滋擾

    工廈低層單位較多用作貨倉,唧車上落貨難免產生躁音。從事文化藝術、創意產業或創新科技者,或應選擇較寧靜、空氣較流通的高層工廈單位。此外,傳統工廈租戶機器設備較多,運轉時躁音難以預料,所以在承租前去工廈睇樓時,應該選擇自己平時較常工作的時段,到單位實時了解躁音情況。
  8. 區內治安

    部分舊式工廈位於較僻靜地段,人車疏落,位於工業村的工廈深夜時份甚至可能四野無人。承租前最好留意附近治安環境,以及不同時段的交通配套。
  9. 大廈保安

    創業往往涉及前期硬件設備投資,相關器材價值或許不菲,工廈保安系統妥善方可獲較好保障。升降機及所屬樓層有否裝設閉路電視,保安有否盡責駐守崗位定時巡樓,都應該納入租賃工廈的考量範圍,尤其是舊式工廈。
  10. 消防設備

    工業大廈每層每戶業務繁雜,若然是舊式工廈管理或會較為寬鬆,租客好應該加倍注意消防安全,了解大廈有否自動灑水系統、緊急照明設備、煙霧感應器及滅火筒等等。租戶亦應該及早了解,一旦發生意外時的緊急逃生路線。

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