認識物業資產價值之基礎-租金 | 文章 – 滙豐機滙

要了解租金走勢和租金衡量基礎,首先要了解現金流對資產價值的重要性。香港一位著名博客 Starman 曾於《現金流為王2》書中提過一段關於現金流的說法:「… 現金流是體現資產價值的重要「支持因子」 (Supporting Factor)。當一件資產大家都不熟悉,因缺乏動動性而沒有市場價格......

財務  ·    ·  6 mins read

要了解租金走勢和租金衡量基礎,首先要了解現金流對資產價值的重要性。香港一位著名博客 Starman 曾於《現金流為王2》書中提過一段關於現金流的說法:「… 現金流是體現資產價值的重要「支持因子」 (Supporting Factor)。當一件資產大家都不熟悉,因缺乏動動性而沒有市場價格時,我們稱之為「市場失效」,我們只能back to basic,以現金流作為推算資產估值的基礎。 … 一件資產如果不能在現在或將來產生可持續的 supporting cash flow,該資產的價值便沒有支持。先現金流,後價值,再價格。」

 Table of Contents

  1. 資產價值建基於現金流
  2. 如何衡量租金價格?
  3. 業主仲有無得「加租」?從經濟前景找出端倪
  4. 香港的租樓負擔比率正常嗎? 比較全球各大熱門城市的衣食住行開支
  5. 小明預測:2020年租金走勢前瞻

資產價值建基於現金流

於物業市場,租金就是資產價值的基礎。先租金,後物業價值,再物業價格。到底一個物業價格是否存在泡沫、泡沫有多大,除了比較回報率,亦要理解當地人的租金負擔能力能否承受更高租金,還是租金有下行壓力?本篇文章就帶大家為香港租金把把脈、乃至與全球各地租金作一個比較。

如何衡量租金價格?

衡量「租金」的價格,在於一個地方的人願意和能夠負擔得起多少租金,來決定租值。如果當地經濟向好、就業水平良好、人均工資上升,可以想像得到當地的業主有空間繼續加租,相反地,減租機會便加大。 美聯物業網站做了一個具參考價值的 租樓負擔比率,來讓我們一覽這個經濟指標的過往走勢:

租樓負擔比率以紅色為代表,根據全港平均呎租,每月租金以建築面積500呎單位計算,供樓負擔比率 = (每月租金/居於私人物業的家庭每月入息中位數)x 100%。

從上圖可見,租金負擔比率會升會跌,香港人有時侯肯負擔高比例租金,有時則不然。以97年金融風暴來臨、資產泡沫爆破前,香港人的租樓負擔比率高見 64.4%,試想像一般香港市民拿這麼大比例的收入出來交租,已經剩下只有1/3收入作日常開支,業主還企望繼續加租簡直是自欺欺人,亦反映出當時的租務市場已經到了轉勢的臨界點。歷史亦見證,於97年資產泡沫爆破後,租金負擔比率由高峰64.4%於短時間內急跌三成,並消耗性下跌至03年3月的31%,繼而從低谷重新回升,至目前 4x%水平。不論你想在香港置業收租、還是正在租樓,這個走勢對於我們日常住宿開支息息相關。要解讀這個走勢,可從人性心理、租金及工資的走勢作一個比較參考。

業主仲有無得「加租」?從經濟前景找出端倪

因為過去十多年的經濟增長,有些新業主可能習慣了「加租」,對97至03年劈租留客沒多少印象,所以誤以為香港租金長升長有。這當然是大錯特錯的想法,不論香港、乃至全球的租金都有上有落,要明白業主有多大牙力,就要明白租金與當地經濟活動及前景的密切關係,承接上文提到,租金升與跌是基於當地人願意和能夠負擔得起多少租金,而且租金從歷史看是比起工資升得急、跌得快。整體而言,當地人如果對未來前景有希望,會較願意承受更高的租金,相反,如果對前景感到悲觀,即使工資沒有太大變動,租金亦會率先大打折扣。

香港人對經濟前景大致感到樂觀 (03-19):租金的上升速度在多數時侯是超越工資增幅,這裡筆者以名義工資指數所有單位類別的租金指數作了一個比較:

大家可看到在經濟增長週期,租金升得比加人工快。經濟前景向好時,人們較能承受更高租金。

香港人對經濟前景大致感到悲觀 (1997-2003年):租金的下跌速度超越工資跌幅,這裡筆者以同樣指標作比較:

實際上,工資沒有太大變化,但在經濟下行時失業率顯著增加,大家都害怕會失業,租金亦可見大打折扣,反映業主無力加租,甚至要在短期內大力減租留客。

所以在租約到期時,望望經濟比起簽租約時是好還是壞、正處於升還是跌勢,便可了解到如何跟業主商談合理的租金,亦明白到,即使他的物業升值了,並不代表有能力加你租。

誤解:有些人會以為租金是隨著樓價上升而增加,樓價下跌而減租,這從表面看為正確,因為樓價上升,香港投資者變得富有,購買力上升後當然願意亦有能力承受加租;相反香港投資者從樓市損手,定必減少購買力並無力承受高昂租金。但香港物業投資者並不一定是香港人、也不一定要在本地居住或工作,而租客(物業使用者)卻大部份是在當地生活和工作,所以租金與當地人負擔能力和經濟前景有密切關聯,而樓價卻可以在經濟橫行階段(租金亦沒有太大增長)下大幅上升,因其只要回報率維持在合適水平便有空間支持其繼續上升,所以樓價上升有時侯會與租金升幅脫勾,物業升值並不代表所收租金會增加;而樓價下跌、物業回報率卻處於合理水平、經濟亦平穩增長,租金仍會有攀升的空間。

香港的租樓負擔比率正常嗎? 比較全球各大熱門城市的衣食住行開支

租樓負擔比率,可以反映出普遍當地人的生活質素,如果租樓負擔比率較高,亦即可以用來消費消閒、投資儲蓄的錢便較少,而當租樓負擔比率去到極高水平,則反映租務市場處於極不健康水平,承上文當經濟逆轉,這個比率便有機會大幅下降。要了解香港的租樓負擔比率目前是否處於正常水平,比較全球各地城市便可掌握概括的情況:

美國 – 紐約

紐約 – NEW YORK

HK Vs NY – COST OF LIVING COMPARATOR – NUMBEO.COM

紐約市中心雖然住以外衣、食、行亦較香港為高,這裡高消費、高收入,紐約人普遍而言仍比香港人有多餘錢剩。租金較香港高30%,然而平均工資卻比起香港高出接近100%,整體而言,租金負擔比率較低。

英國 – 倫敦

倫敦 - London

HK VS London – COST OF LIVING COMPARATOR – NUMBEO.COM

於倫敦,平均工資比香港略高接近20%,而市中心租金比香港便宜 2-15%,租樓負擔比率較低。然而外出用膳、交通等等開支都比香港顯著昂貴,而到超市購物則較便宜,如果習慣留於家中,居於倫敦或者會比起住在香港有更多零用錢花。

加拿大 – 多倫多

多倫多 - Toronto

HK VS NY – COST OF LIVING COMPARATOR – NUMBEO.COM

筆者曾於加拿大多倫多就讀多大 (UOfT),一直誤以為當地工資較香港高,從數據可見其實扣稅後與香港工資水平無異。這裡市中心普遍租金較香港便宜 28-45%,租樓負擔比率顯普較低。而交通、飲食方面的開支較香港高,不過因為租樓成本低,當地人仍然比香港有空閒錢消費或作儲蓄投資。

從觀察世界不同城市的生活開支,大家可以對香港的生活水平、租樓負擔比率有更全面的了解,並較能客觀地分析香港租金開支比較全球到底是合理、偏低,還是過高。當租金偏低,可以上升的空間便增加;相反則下跌空間擴大。掌握這點,對於判斷物業市場回報率的走勢有著極大幫助。

小明預測:2020年租金走勢前瞻

筆者從目前經濟情況,GDP、就業人數、失業率、租樓負擔比率歷史、以致比較全球各地租金成本後,大膽估計香港租金於1-2年內將下跌大約30-40%。如讀者想知道固中理由或持相反意見,歡迎留言討論。

Felix Fan
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ALPHASTARK LIMITED
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