按揭擔保人除名程序是什麼? 有什麼風險? | 文章 – 滙豐機滙

不少買家為增加通過壓力測試,都會找親人做按揭擔保人。不過做按揭擔保人都有一定程度的風險和注意事項,特別是當該名按揭擔保人想置業過壓測時,就會想到甩名的問題,下文將介紹這類人士的甩名程序。
財務  ·    ·  3 mins read

按揭擔保人

不少買家為增加通過壓力測試,都會找親人做按揭擔保人。不過做按揭擔保人都有一定程度的風險和注意事項,特別是當該名按揭擔保人想置業過壓測時,就會想到甩名的問題,下文將介紹這類人士的甩名程序。

加按揭擔保人的原因

當申請按揭的借款人士因為收入不穩定,或者不足,就要找第3方做按揭擔保人,即使是首置,借高成數按揭的話,銀行都會考慮到還款能力的問題,而要加擔保人,將兩者的入息合併計算。另一個常見的原因是如果借款人人齡高,加上供款年期,超過了上限,批不足30年還款期,都有機會加一個人齡較低的擔保人,增加供款年期。

例如親人、情侶身分、夫婦都可以做按揭擔保人,亦有個別銀行只接受已婚夫婦、子女、父母這些直系親屬做按揭擔保人的。(未滿18歲、破產、弱智人士都不適用),理論上有些銀行就擔保人人數不設上限,但如果擔保人人數多,也會令銀行或按保公司質疑還款能力。

做按揭擔保人有何風險?

按揭擔保人不易做,因會影響個人將來買樓或借其他貸款,首先要注意的是如果層樓的按揭未完,那擔保人就被視為本身已有按揭。如不經按保計劃,借6成或以下按揭,成數會扣10%。相反,經按保計劃,借7成以上按揭,就要在按揭保費方面付多點。

另外,在供款與入息比率方面,置業借高成數如7成以上按揭,而本身又有按揭擔保的話,壓測前的供款與入息比率降至35%,壓測後則是45%。相反,較低成數按揭者,壓測前的供款與入息比率降至4成,壓測後則是5成。

第三,假如借款人士未能準時還款或斷供,擔保人的TU評級也會受影響。

第四,不少人會以為借款人還清按揭不是沒事嗎?但其實按揭擔保人是要直到對方向銀行贖回樓契才可完全甩身。而且當對方因某些原因而未可立即贖回樓契,按揭擔保人就仍被視為帶有Mortgage Count,將來個人置業就最好向同一銀行申請按揭。

按揭擔保人甩名應怎樣做?

做轉按是甩名常見做法之一,或者當借款人賣出物業,而銀行收回所有未還清的按揭貸款時,借款人和擔保人再無欠債,也是可以甩名。留意以下程序: 

首先找原先按揭的銀行,再次提供新的入息證明文件,以重造按揭。在借款人能以另一擔保人代替舊擔保人,或通過了壓測,那舊擔保人就可甩名,過程中主要是由借款人進行申請、簽署,某程度上擔保人偏被動的,不用簽署又不需獲通知以上事項。同時,在借款人未經擔保人同意下,是不能完成加按轉按、退按保等程序。當銀行批核後,會簽貸款信(facility letter),更新好兩者的環聯信貸,也會以約1個月時間剔除擔保人的擔保按揭部分,在罰息期內甩擔保人就不用交罰息。

FAQS:

  1. 按揭擔保人成功除名後,想申請新按揭,要出示什麼文件? 

應準備好甩名時銀行發出的貸款信(曾擔保的物業最原先的貸款信以及

甩名後新發出的貸款信)、清還按揭記錄。這要向申請按揭人士索取,皆因按揭擔保人不能要求銀行出有關信件。

2.按揭擔保人除名會否罰息?

在罰息期內擔保人除名,大多銀行都免罰息,也不會重新計算、延長罰息期。惟過程中要收一千至兩千左右的手續費。

3.除名後,環聯信貸更新需時多久? 

環聯信貸更新需時1個月左右,所以最好在正式更新後才向銀行申請新造按揭,否則會影響供款與入息比率。而貸款信會更加重要,理論上銀行接受此文件證明已除名。



Pak Yin Pauline Chau
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28 Mortgage Company Limited | 28按揭有限公司
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