買舖定租舖好?拆解非住宅物業買賣按揭 | 文章 – 滙豐機滙

本文將為大家詳解如何利用非住宅物業按揭去買舖,以及根據現時條款比較買舖及租舖,讓老闆在創業或擴充前多一層考慮。

財務  ·    ·  6 mins read

買舖定租舖好?拆解非住宅物業買賣按揭

 政府剛剛放寬非住宅物業的按揭上限,不論非住宅物業買賣,還是非住宅物業按揭貸款套現,按揭成數上限都由四成提升至五成,雖然供款與入息比率上限維持不變,但總算可「減辣」幫助計劃買舖買寫字樓的的中小企騰出資金周轉。然而放寬對買舖買寫字樓創業是否有利?現時的經濟環境及按揭條款,是否適合開新門店做生意?本文將為大家詳解如何利用非住宅物業按揭去買舖,以及根據現時條款比較買舖及租舖,讓老闆在創業或擴充前多一層考慮。

非住宅物業 VS 住宅物業按揭

非住宅物業按揭一般而言都是投資物業,主要包括商舖、寫字樓、工廈及倉庫等。由於是用於投資或做生意,並非必需品,所以不設首次置業、自用及非自用等條件限制。但正因如此,銀行在承造按揭時都會較住宅物業審慎,按揭成數亦不如住宅按揭般高。

銀碼

非住宅物業與住宅物業一樣,其價格與地段的關係密不可分,如銅鑼灣、尖沙咀、旺角的一線街舖,又或者中環、金鐘等核心商業區,賣價自然最貴,而且不同地段的價格差距,往往比住宅大很多。

另外,商舖及寫字樓的呎數一般較住宅大,所以平均呎價就相對較低。在香港推出非住宅物業的雙倍印花稅後,商業物業「摸貨」等短線炒賣幾近絕跡,但商用物業拆售仍隨處可見,同時本港「劏場」亦愈來愈多,因此幾百呎以至幾十呎的小型舖位售價可以很低,部分商舖及寫字樓十幾萬港元甚至幾萬港元就有交易。

按揭成數

近日政府放寬非住宅物業的按揭成數,將一般情況下的按揭成數上限由4成提升至5成,即只要付售價一半的首期,就可以申請非住宅物業按揭;至於其他情況,例如主要收入來自香港以外地區、以資產水平為基礎申請,以及已有按揭貨款之下額外申請的按揭,成數亦由3成升至4成。但要留意,銀行對商業物業的估價較住宅物業保守,因此估不足價的情況更多,要借足夠成數的按揭比住宅物業困難。

與非住宅相比,住宅物業的按揭成數就高很多,最高可以去到9成,但仍要視乎首次置業、自住、樓價(例如800萬港元以下才可承造9成按揭)等條件限制。

供款與入息比率

由於近日政府的新措施並放寬供款與入息比率的申請條件,因此供款與入息比率上限的要求仍然維持不變,一般情況上限為50%,低於住宅物業60%的上限。

按揭利率及年期

與住宅物業一樣,非住宅物業的按揭利率亦可選擇P按(最優惠利率)或H按(香港銀行同業拆息),不過商用物業的實際按揭利率比非住宅物業按揭利率高,例如住宅P按實際利率亦約為2.5厘(即P-2.75厘),非住宅P按則約2.6厘(即P-2.65厘)。由於低息環境仍然持續,兩者H按的封頂息率仍為2.5厘。另外,住宅物業的按揭回贈會較高,平均都有1%回贈,但非住宅物業的按揭回贈只有約0.35%,變相成本較高。

還款年期方面,住宅按揭最長的還款年期可達30年,不過非住宅物業的按揭還款年期上限,最多只可以達到10年至15年左右,換言之以年期上限作比較,每月供款的負擔最高可達住宅按揭的2至3倍。

申請程序

申請非住宅物業按揭的程序與住宅按揭相差不大,只需要選擇心水物業,再向業主/代理查詢,就可以透過銀行或按揭轉介,尋找銀行承造按揭。當然,申請人的業務性質、信貸紀錄、公司營業證明及其他所需文件(例如商業登記、公司註冊等)是否齊備,對按揭審批亦有一定幫助。

另外,建議有意入市的買家,在物色銀行承造按揭時,先找銀行進行估價,因為非住宅物業按揭成數已經較低,如果估足價的非住宅物業,可以提高按揭借足的機會。

下表將以700萬港元的住宅物業及非住宅物業的按揭作出比較:

買舖定租舖?非住宅按揭五大考慮因素

在選擇是否以非住宅按揭買入舖位或寫字樓前,應該慎重考慮買還是租。市面上不論舖位及寫字樓的租盤都有不少,價錢亦不貴,用家可以由業務開支、供款負擔、資金周轉、業務必要性及回報率五大範疇,考慮是否透過非住宅按揭買入舖位或寫字樓自用。

必要性

並非所有業務都有必要用到舖位,除非是食肆、實體零售店等,有業主加租的憂慮,否則買舖的急切性或必要性並不大;如果是物流服務相關的行業,倉庫的成本亦是一大考慮,不過持貨能力較弱的買家,亦可選擇以租舖代替買舖。如非必要,甚至可以考慮以近期熱門的網店形式經營,可節省更多成本。

至於寫字樓,買賣及租賃的必要性就更大,始終員工都要有地方工作,不過亦要視乎公司的規模而定,如果只有幾名員工的初創企業,市面上有不少價格相宜的寫字樓或Co-Working Space可以選擇;不過規模較大、幾十名員工的企業,則可以考慮買入寫字樓,由於無加租的煩惱,每月定額的按揭供款有助控制固定成本。

按揭負擔

雖然政府放寬了非住宅物業按揭成數,不過供款與入息比率的上限維持不變,即是承造按揭的門檻並無改變,因此在買入非住宅物業時,應先考慮自身及公司的負擔能力,如果需要呎數更大的寫字樓或商舖,按揭供款與租金的差距可以很遠。

資金周轉

 由於非住宅物業的按揭成數上限只有5成,換句話說要付上物業價值的一半,假設買入800萬港元的舖位,首期亦要400萬港元,所以建議買家在考慮買舖及買寫字樓前,應該想一想買入物業會否抽空甚至掏空公司一大筆資金,否則計及開支後,另外再需要資金周轉便得不償失。

其他開支

開店除了店舖、寫字樓的成本外,其他燈油火蠟、採購、物流成本,以及最大的員工開支亦是考慮之列,在買入非住宅物業時,應考慮扣除上述開支後,加上按揭供款成本是否可被營業額所抵銷,否則買入物業利潤劇減會為業務健康帶來反效果。

回報率

如果打算買入非住宅物業作投資用的話,就要考慮出租的回報率是否足夠。目前按揭利率平均為2.5厘,但由於經濟受到疫情影響,在租戶紛紛要求減租之下回報率已大不如前,只有約1-2厘的回報率甚至更低,如果要買物業投資,不妨考慮低價買入,再等經濟好轉時才出租,但並不建議持貨能力弱的買家這樣做。

事實上,雖然現時舖位及寫字樓價格明顯較前幾年回落,而政府放寬非住宅物業按揭對部分買家有利;但鑑於市場不景氣,買家入市及持貨成本大增,而且銀行審批按揭貸款的難度亦比住宅高,建議考慮入市自用的買家,要衡量供款能力、持貨能力及業務性質,想想是否適合在現時的環境買入非住宅物業這類長遠而大額的投資。

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