商铺要买还是租?解构非住宅物业买卖按揭 | 文章 – 汇丰机汇

这篇文章将为大家详细分析如何利用非住宅物业按揭去购入商铺,以及根据现行的按揭条款比较买铺和租铺的分别,让老板在创业或扩充业务前多一个考虑因素。

财务  ·    ·  6 mins read

商铺要买还是租?解构非住宅物业买卖按揭

政府刚刚放宽了非住宅物业的按揭上限,不论是非住宅物业买卖,还是非住宅物业按揭贷款套现,按揭成数上限都从四成提升至五成,虽然供款与入息比率上限维持不变,但都可以帮助计划买铺买办公室的中小企业调度更多资金周转。然而放宽措施对买铺买办公室作创业是否有利?目前的经济环境及按揭条款,是否适合开新店做生意?这篇文章将为大家详细分析如何利用非住宅物业按揭买铺,以及根据现行条款比较买铺及租铺,让老板在创业或扩充业务前多一个考虑因素。

非住宅物业 VS 住宅物业按揭

非住宅物业按揭一般而言都是投资物业,主要包括商铺、办公室、工厦及仓库等。由于是用于投资或做生意,并非必需品,所以不设首次置业、自用及非自用等条件限制。但正因如此,银行在审批按揭时都会较住宅物业审慎,按揭成数也普遍较住宅按揭为低。

贷款金额

非住宅物业跟住宅物业一样,其价格跟地段的关系密不可分,如果是铜锣湾、尖沙咀、旺角的一线街铺,或是中环、金钟等核心商业区,叫价自然最昂贵,而且不同地段的价格差距,往往比住宅物业大很多。

另外,商铺及办公室的呎数一般较住宅物业大,所以平均呎价就相对较低。在香港推出非住宅物业双倍印花税后,商业物业在成交前便转售图利等短线炒卖几近绝迹,但商用物业拆售的情况仍随处可见,同时香港「劏场」(面积仅数十呎的小铺位)也愈来愈多,因此数百呎以至数十呎的小铺位售价可以很低,部分商铺及办公室叫价仅十多万港元甚至数万港元。

按揭成数

近期政府放宽非住宅物业的按揭成数,把一般情况下的按揭成数上限从4成提高至5成,代表只要支付售价一半的首期,就可以申请非住宅物业按揭;至于其他情况,例如主要收入来自香港以外的地区、以资产水平为基础申请,以及已有按揭货款下额外申请的按揭,成数也从3成提高至4成。但要留意,银行对于商业物业的估价较住宅物业保守,因此估价不足的情况更多,要借取足够成数的按揭比住宅物业困难。

跟非住宅相比,住宅物业的按揭成数高很多,最高可以借去9成,但仍然要视乎是否首次置业、自住、楼价(例如800万港元以下才可以承造9成按揭)等条件限制。

供款与入息比率

由于近期政府的新措施并没有?放宽供款与入息比率的申请条件,因此供款与入息比率上限的要求仍然维持不变,一般情况上限为50%,低于住宅物业60%的上限。

按揭利率及年期

跟住宅物业一样,非住宅物业的按揭利率可以选择P按(最优惠利率)或H按(香港银行同业拆息),不过商用物业的实际按揭利率比非住宅物业按揭利率高,例如住宅P按实际利率约为2.5厘(即P-2.75厘),非住宅P按则约2.6厘(即P-2.65厘)。由于低息环境仍然持续,两者H按的封顶息率仍为2.5厘。另外,住宅物业的按揭回赠会较高,平均都有1%回赠,但非住宅物业的按揭回赠只有约0.35%,变相成本较高。

还款年期方面,住宅按揭最长的还款年期可达30年,不过非住宅物业的按揭还款年期上限,最长只大概是10年至15年,换言之以年期上限作比较,每月的供款负担最高可达住宅按揭的2至3倍。

申请程序

申请非住宅物业按揭的程序跟住宅按揭相差不大,只需要选择合心意物业,再向业主/代理查询,就可以透过银行或按揭转介,寻找银行承造按揭。当然,申请人的业务性质、信贷纪录、公司营业证明及其他所需的文件(例如商业登记、公司注册证等)如果齐备,对按揭审批也有一定的帮助。

另外,建议买家物色银行承造按揭时,先要求银行进行估价,因为非住宅物业按揭成数较低,如果估价充足的非住宅物业,可以提高借取足额按揭的机会。

下表以700万港元的住宅物业及非住宅物业按揭作出比较:

 

买铺定租铺?非住宅按揭五大考虑因素

在选择是否以非住宅按揭方式买入铺位或办公室前,应该慎重考虑买还是租。市面上铺位及办公室租盘很多,价钱也不贵,用家可以从业务开支、供款负担、资金周转、业务必要性及回报率五大范畴,考虑是否透过非住宅按揭买入铺位或办公室自用。

必要性

并非所有的业务都有必要用到铺位,除非是食肆、实体零售店等,这类型业务有业主加租的忧虑,否则买铺的急切性或必要性并不大;如果是物流服务相关的行业,仓库的成本也是一大考虑,不过持货能力较弱的买家,可选择以租铺代替买铺。如非必要,甚至可以考虑以近期热门的网店形式经营,以节省更多成本。

至于办公室,买卖及租赁的必要性就更大,始终员工都需要地方工作,不过端要视乎公司的规模,如果只有数名员工的初创企业,市面上有不少价格相宜的办公室或共享办公室(Co-Working Space)可以选择;不过规模较大、数十名员工的企业,则可以考虑买入办公室,由于没有加租的烦恼,每月定额的按揭供款有助控制固定成本。

按揭负担

虽然政府放宽了非住宅物业的按揭成数,不过供款与入息比率的上限维持不变,代表承造按揭的门槛并没有改变,因此在买入非住宅物业时,应先考虑自身及公司的负担能力,如果需要呎数更大的办公室或商铺,按揭供款跟租金的差距可以很大。

资金周转

由于非住宅物业的按揭成数上限只有5成,换句话说要支付物业价值的一半,假设买入800万港元的铺位,首期要400万港元,所以建议买家在考虑买铺及买办公室前,应该想一想买入物业会否抽掉甚至掏空公司一大笔资金,否则计算开支后,再需要额外的资金周转便得不偿失。

其他开支

开店除了店铺、办公室的成本外,其他杂项开支、采购、物流成本,以及最大的员工开支也是考虑因素,在买入非住宅物业时,应考虑扣除上述开支后,加上按揭供款成本是否可被营业额所抵销,否则买入物业后利润剧减会为业务健康带来反效果。

回报率

如果打算买入非住宅物业作投资的话,就要考虑出租的回报率是否足够。目前按揭利率平均为2.5厘,但由于经济受到疫情影响,在租户纷纷要求减租之下回报率已大不如前,只有约1-2厘甚至更低的回报率,如果要买物业投资,不妨考虑低价买入,待经济好转时才租出,但并不建议持货能力弱的买家这样操作。

虽然目前铺位及办公室价格明显较数年年回落,而政府放宽非住宅物业按揭也利于部分买家;但鉴于市场不景气,买家进场和持货成本大增,而且银行审批按揭贷款的难度也比住宅物业高,建议考虑自用的买家要衡量供款能力、持货能力及业务性质,想想是否适合在现况买入非住宅物业这类长远而大额的投资。

 

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