借私人貸款做首期買樓可行嗎? | 文章 – 滙豐機滙

香港樓價昂貴,而儲首期是上車置業的第一難題。坊間不少財務機構提供低息私人貸款,卻不可以用作首期來源,否則隨時影響按揭申請,甚至帶來法律後果。

財務  ·    ·  2 mins read

借買期的方法

在香港買樓,儲首期是第一難關。坊間不少私人貸款以低利率作招徠,很多時可解燃眉之急,但以此借首期卻萬萬不可,全因金管局指引列明,私人貸款是不可以用作首期來源,上車族即使還得起,亦借不得。

申請按揭須申報首期來源 銀行不接納買家借首期

銀行的按揭申請表格一般要求置業人士聲明首期來源,常見的資金來源包括「儲蓄」、「投資」或「出售物業」等。銀行有時要求申請人提供月結單,以證明首期資金來源;如首期是由家人送贈,亦可能要向銀行提供相關證明文件。經按揭保險公司敍造高成數按揭時,亦須作出同樣的首期資金來源聲明。

由於凡經銀行或財務公司申請私人貸款,必定會信貸報告(TU)留下記錄,而銀行或按揭保險公司審批按揭時,例必查詢申請人的信貸報告,借貸記錄可謂無所遁形,借款人不可能隱瞞,否則不但無法上會,更可能要負上刑責

銀行或彈性處理 按保公司審查更嚴

如置業人士在簽臨約前短期內曾借私人貸款,銀行就可能認為準業主透過私人貸款借首期,因而拒絕批出按揭。有時候,銀行會作彈性處理,要求借款人先還清私人貸款,或簽聲明確保貸款非首期來源,才願接受按揭申請。

不過,按揭保險公司的審查比銀行更嚴格,高成數按揭的上車客如買樓前短期內有貸款記錄,而扣除貸款後沒有充裕資金支付首期,上會機會危危乎。

買樓前早有私貸 按揭成數或扣減

以無債一身輕的狀態申請按揭固然是最理想,但若然你早在買樓前數年已經申請按揭貸款、至今尚未還清的舊債,對按揭申請又有甚麼影響?

在現行按揭指引下,首置人士承造按揭,基本DSR不可超過50%;加息3厘後DSR不超過60%,才可通過壓力測試。未能通過壓力測試者,只要基本DSR不超過50%,仍可在支付較貴按揭保險費後上會。

未償還貸款對借按揭的直接影響,是削弱了借款人每月的現金流,增加符合供款與入息比率(DSR)的收入要求,影響最終可借的按揭成數。

以下例子顯示在相同的收入及樓價條件下,私人貸款對按揭申請的影響:

例子1申請按揭時沒有貸款
月入$40,000
樓價$6,000,000
按揭貸款80% / $4,800,000
實際年利率1.6%
每月還款額$16,797
最低入息要求(DSR 50%)$33,594

收入可通過DSR
例子2申請按揭時每月要還5,000元貸款
月入$40,000
樓價$6,000,000
按揭貸款80% / $4,800,000
實際年利率1.6%
每月還款額$21,797 ($16,797 + $5,000)
最低入息要求(DSR 50%)$43,594

收入未能通過DSR

在上述案例中,假設置業人士沒有貸款,月入只需達33,594元,即可用8按上會,購買600萬元物業。

每月要用5,000元償還私人貸款,他的每月還款額將變成:16,797元 + 5,000元 = 21,797元。每月供款要達到43,594元(21,797 / 50%),才能滿足供款與入息比率的最低要求。借款人月入不足,就只能夠調低按揭成數,或加入擔保人,才能夠順利上會

Manson Yau
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Planto Limited
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