創業租舖流程+10大注意事項(附免費租約範本參考!) | 文章 – 滙豐機滙

創業做生意,開網店當然是主流。但對於某些企業來說,租舖還是不可缺少。如果你都想租舖做生意,整個租舖流程是如何運作,你知道嗎?租舖最常見的伏位你又了解嗎?租約如何寫才能保障自己,而最新預算案對業主及租戶的安排,你又清楚嗎?今次文章一口氣為你解答以上租舖時最常見的疑難雜症!
創業  ·    ·  7 mins read

踏入 2022 年,講到創業做生意,可能大部份人都會選擇在開網店,但對於一些指定的業務,例如餐飲、服務業或某些前線零售業來說,有一家實體店還是很重要的。租舖和租樓自住有所不同,所考慮的因素及要留意的地方都有異。今次文章會和各位認識一下租舖做生意的流程,以及一些常見問題和伏位,想租舖創業的你不要錯過。

財政預算案2022建議(2022/2月更新)

禁止業主對指定行業租戶追租

政府 23 日公佈新一輪財政預算案,推出一系列措施協助中小企及小商戶度過疫情難關,並指計劃立法禁止業主向指定行業欠租租戶追租,包括終止租約、封舖、凍結財務等行動。措施計劃爲期三個月,並可按需要延長,實際安排須待立法會審議及通過後才正式實施。

根據官方説明,指定行業包括幼兒中心、補習學校、洗衣店等17類防疫抗疫基金載列的處所,且加入零售店鋪、興趣班等處所,惠及更多受疫情重擊的行業。本文將爲大家密切留意最新消息,以下為大家直擊租舖大小事!

租舖流程簡單認識

其實要去租一個舖位做生意,話難不難話易不易。簡單的租舖流程例如:

  1. 找有代辦商舖出租的地產代理查詢租盤;或自行到心意舖位地段視察環境 
  2. 睇盤視察不同舖位了解舖位的地區、地段、人流、配套
  3. 選好心儀舖位之後,與業主聯絡了解舖位出租的背景事宜(租期需要多長、租金多少、有沒有其他收費等等)
  4. 雙方商討、並確定租約內容
  5. 相約律師樓簽租約完成整個租舖流程,並在約定的日期開始起租營運

如果店家只是做一些簡單直接的業務,租的舖位也是透過大型代理處理的話,相對比較少要擔心的地方。不過,為了保障租戶店家的權益,最好也要認識一些基本的租務須知、常見伏位,在租舖時特別要留神,讓你不會「損手爛腳」離場!

租舖須知及十大注意事項

以下羅列十樣各位店家租舖時必須小心留意的事項:

  1. 舖位類型-地舖、商場、商廈、工廈

    由於香港做生意業務的多樣性,不論大廈或物業單位是何種性質,都有機會可以租來做生意。作為店家,要考慮的首先是自己做的業務應該要選擇甚麼類型的單位。

    假如你售買的是快速消耗品,例如零食、時裝等,地舖和商場通常被認為人流較旺,生意比較好。如果你做的是專業的顧問服務,門面較高級的商廈舖則可能較適合。而一些新式業務例如 party room、band 房等,工廈的大單位及較便宜的呎租就可能是很好的選擇。

    同時,如果你本身有做網上商店,宣傳做得夠足的話,就不一定要靠地舖或者商場人流帶動,可能選擇工廈是最划算。

    如果大家想知道更多租賃工廈的貼士,不要錯過由 VisionGo 商務會員說樓市所提供的文章:

    【工廈創業】租工作室如何避免犯法? 列舉十大考慮重點

  2. 人流及地區

    承接上面所說的舖位類型,店家其次要慎重考慮的就是舖位地區及人流。人流地區的因素對於主力做實體店的店家來說特別重要。

    選擇地區的時候,店家可以考慮一下自己品牌的定位,例如是較高級的時裝品牌可以選擇銅鑼灣、尖沙咀等較高檔次的地段,而想打年輕人市場的話,旺角、葵芳也是不錯的選擇。

    人流當然也是相當重要的考慮因素,越多人經過的地段,生意理應越好。然而,店家亦要思考一下自己的店是否有足夠的人手應付客人查詢及購物,以免租到旺舖之後反而因不夠人手而被投訴,弄巧反拙。
  3. 消防條例

    消防條例對於一些較敏感的產品來說特別重要。例如營運餐廳的話,要留意單位的防火設備是否有做好,消防設施有沒有及時翻新,走火通道是否順暢等。

    假如發現心儀舖位的消防設備有問題,或有所質疑,記得在簽約前要問清楚業主,了解如何處理消防相關問題。因為萬一(touchwood)舖頭在做生意時有事,不單是業主,就連租戶都會受到影響,更不說對品牌聲譽的負面影響。

    一般來說,大型商場或商廈都會在消防條例方面做得很足,不過都建議各位在租前實地考察了解一下。如果大家已經落實租舖,亦可考慮為店舖購置保險計劃,保障店内一切財物及產品。更多教學講解,不妨可參閲以下延伸閲讀:

    【行業限定公司保險】盤點 6 大行業要知道的保險項目

  4. 僭建物

    除了住宅,商舖位都可能會有僭建物的問題。一般來說,大型商場或商廈在處理僭建物方面做得比較足,但同時亦視乎上一手業主有沒有做過一些較「鬼祟」的工程。如果各位不懂得如何視察僭建物,不妨邀請相熟驗樓師陪同一起了解。根據屋宇署的定義,僭建物可指:

    • 空調機/冷卻塔的支架
    • 簷篷
    • 平台構築物
    • 天台搭建物
    • 分間單位(劏房)
    • 招牌
    • 建築物結構的改動工程
    • 錯接排水渠等
  5. 單位用途限制

    不同商舖單位可能對於所經營的業務有要求。例如工業大廈單位可能不允許營辦酒店旅館形式的業務、不允許明火煮食或吸煙等,所以想經營工廈旅館、餐廳或酒吧的店家要特別小心。

    除了是法律上限制某些單位的用途之外,一些大型商場也可以因為其品牌定位而不允許某些業務設在商場,例如是租個商場舖做「散貨場」等。另外舖頭的一些規矩,例如可否在店外擺設宣傳品(包括易拉架),或者用大聲公播宣傳口號等,這些限制都需要在視察店舖時和業主了解清楚。
  6. 單位配套(如洗手間,露台等)

    業主會連帶租舖單位提供哪些配套,這也是租戶店家需要了解的問題。

    工廈單位中可能會內有洗手間,甚至連露台等都不出奇。不過,商廈或商場舖可能就要和其他商戶共用空間。

    另外亦要留意,商場和商廈可能有要求的營業時間,或者在每晚指定時間之後,例如晚上 8 時候會關掉中央冷氣或大廈電力供應,相比來說工廈則比較彈性。如果你想租舖在指定時段營運,也要考慮不同單位類型會否影響到你的營運模式。

  7. 打釐印及查冊

    一些店家租戶為了慳錢,可能會忽略了找律師打釐印和查冊的重要步驟。特別是如果想租的舖頭不是大商場,或者不是直接和物業發展商租用的話,釐印就是更重要不能少的部份。

    打釐印和查冊可保障租戶店家在一些較複雜的法律問題上得到相應的保障,包括是發現需清拆的僭建物時如何處理、物業原來不得作商業用途、或者單位原來佔用了公家地……只要有打釐印的話,租戶都能在以上問題發生時有所保障。所以,在簽約前,最好相約律師仔細了解租約內容,有疑問時查清楚,切忌慳一個半個錢而惹禍上身。
  8. 免租期及合約期

    一般租用商舖時,都要花多少時間和資源搞裝修。就算上手租戶整得再靚也好,風格不適合用的話都要「砍掉重練」。在簽租約時,一般市場做法是有 14 日至一個月的免租期,即是業主會先讓租戶搞好基本裝修,再溝通一個確實的起租日期開始計租期。如果業主沒有提出任何有關免租期的情況,店家們最好追問清楚。

    而合約期通常以「一生一死」方式處理,即是頭一年為死約,必須租滿一年,而第二年生約,租戶可以提早通知業主要完約並相討完租日期。有些較特殊的舖位可能有較長的死約租期,或者可能因為單位較細(例如商廈的格仔舖位)可能允許較短的彈性租約。視乎你的業務,也可以詳細向業主了解清楚租約的做法。
  9. 了解業主背景

    不論是租戶還是業主,雙方都會盡力保障自己的權益,所以在租舖前了解一下業主的背景,也可以有助品牌公司的長遠發展。

    業主最大的分別可以從「短炒舖位」或「長線投資」去區分。如果是短炒的話,隨時可以終止合約,令租戶店家要頻頻四出搬舖找新業主,也有機會變相提高了租戶的租金成本;而另一方面,短炒業主的配套也未必會足夠,可能租了個舖給你之後就拂袖而去,單位有問題也不聞不問,等到租約滿就踢走。

    如果是長線投資的業主,或是大商場的發展商業主,則會有較完整配套設施,也會有不少商場規模的宣傳機會或優惠計劃,而租約方面亦寫得較清晰,相對上較能給予租戶信心。當然,有辣有唔辣,大業主可能會於小租戶也比較揀擇,未必是來者不拒,想租舖前就要先了解一下。
  10. 租金:舖位呎價如何睇?

    來到最重要,也是最尾才討論的重點,就是租金。租金高與低,可說是與以上九點息息相關。人流旺、地段靚、配套好自然貴租;工廈單位欠管理、地點隔涉、樓齡高的話就算地方大都不一定會很貴。作為小租戶,如何評估租金是否合理?

    最簡單的方法就是「貨比貨」:一些大型地產代理的網頁例如中原地產,都會有提供單位搜尋器,即使是商舖都能夠輕鬆找到。

    各位可以在這類網站了解一下心儀地區租金比例,看中心水更不妨約見一下,好的地產經紀甚至會主動為你分析適合的單位及介紹其他單位給你。

免費租約範本

去到最後,如果各位已經有心水,準備出手,但卻不知道如何寫租約,可以參考以下網頁:https://www.hkagreement.com/candi-chi

只要簡單輸入一些簡單資料就可以得到一份完整的租約範本,助大家輕鬆「新手上路」租舖! 

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